בניית ממ"ד בבניין משותף בהרצליה
מגדל ממ"דים לבניין קיים בהרצליה: מהרוב הדרוש ומההסכמות ועד הרישוי, הבנייה והמסירה.
בודקים ממ"דים לבניין
השאירו פרטים ונחזור אליכם לבדיקת היתכנות ראשונית.
רוב הדיירים לבניית ממ"ד בבית משותף
זו הנקודה שבה רוב הפרויקטים נעצרים, והיא גם הסיבה שהרבה בניינים בהרצליה מוותרים מראש בלי לבדוק. ממ"ד בבניין משותף אינו החלטה של דייר בודד, כי הוא נבנה על הרכוש המשותף ומשנה את חזית הבניין.
הדרישה היום היא רוב של 60 אחוז מבעלי הדירות בבניין כדי להגיש בקשה להיתר. עד לשינוי היה צורך ברוב של 75 אחוז, רוב שכמעט לא ניתן היה להשיג בבניין רגיל, ולכן פרויקטים רבים לא יצאו לדרך. מי שבדק את הנושא לפני כמה שנים וקיבל תשובה שלילית, כדאי שיבדוק שוב.
- רוב של 60 אחוז מבעלי הדירות בבניין, לצורך הגשת הבקשה להיתר
- הסכמה לשימוש ברכוש המשותף, כולל הגג והחזית שעליה ייבנה המגדל
- הסכמת הדיירים בטור שבו יעבור המגדל, בכל הקומות
- החלטה על אופן חלוקת העלות בין הדירות המשתתפות
- בעל דירה שאינו משתתף אינו מקבל ממ"ד, והטור נבנה בלעדיו רק אם הדבר אפשרי הנדסית
ההבדל מבית פרטי צמוד קרקע
בבית צמוד קרקע או במבנה של עד שתי קומות אפשר לבנות ממ"ד בפטור מהיתר, עם אישור מפיקוד העורף תוך 14 יום. בבניין משותף הפטור הזה אינו חל. נדרש הליך רישוי מלא מול הוועדה המקומית, וזה ההבדל המרכזי בין שני המסלולים.
מה זה מגדל ממ"דים
בבניין קיים אין דרך להוסיף ממ"ד לדירה אחת באמצע הבניין ולהשאיר אותו תלוי באוויר. הפתרון הוא טור אנכי של ממ"דים, אחד מעל השני, מהקרקע ועד הגג, כשכל ממ"ד נצמד לדירה שבאותה קומה.
מכאן נובעות שתי מגבלות שכדאי להכיר לפני שמתחילים לדבר על מחיר. הראשונה היא שהדיירים בטור אחד תלויים זה בזה: אם דייר באמצע הטור מסרב, המבנה של הטור משתנה. השנייה היא שהמיקום של הטור נקבע לפי מה שאפשר הנדסית ולפי קווי הבניין, ולא לפי מי שמבקש ראשון.
בדיקה הנדסית של הבניין הקיים
מגדל ממ"דים מוסיף משקל ניכר לבניין קיים, ולכן קודמת לכל תכנון בדיקה של מהנדס מבנים: האם היסודות והשלד של הבניין יכולים לשאת את התוספת, והאם נדרש חיזוק לפני הבנייה. זו בדיקה שמייקרת את הפרויקט כשהתשובה שלילית, ולכן היא נעשית בהתחלה ולא בסוף.
הדירות בזמן העבודה
הדירות נשארות מאוכלסות. העבודה מתבצעת מבחוץ ובגובה, עם פיגומים לאורך החזית, והחיבור לדירה עצמה נעשה בשלב מאוחר וקצר יחסית. זה חלק מהסיבה שהפרויקט נמשך זמן רב יותר מאשר בבית ריק.
כמה זמן לוקח לבנות ממ"ד בבניין
זו הציפייה שהכי חשוב ליישר מראש. בבית פרטי הבנייה עצמה נמשכת שבועות. בבניין משותף פרויקט של תוספת ממ"דים נמשך בדרך כלל בין שמונה לשנים עשר חודשים, ורוב הזמן הזה אינו בנייה.
הזמן הולך על השגת ההסכמות, על הבדיקה ההנדסית, על הליך הרישוי מול הוועדה המקומית ועל התיאום הלוגיסטי בין הדיירים. בהרצליה יש כאן יתרון אמיתי: העירייה מפעילה מסלול ייעודי לממ"דים, שבו בקשות להיתר לממ"ד מקבלות עדיפות על פני בקשות אחרות ונדונות בדרישות הנדסיות מצומצמות.
תיק מידע תכנוני ותוקפו
תיק המידע התכנוני תקף לשנתיים מיום הוצאתו, ובקשה להיתר שמוגשת בלי תיק מידע בתוקף אינה נקלטת. בפרויקט שנמשך חודשים ותלוי באסיפות דיירים זה סיכון ממשי, ולכן אנחנו מתזמנים את הוצאת תיק המידע לפי מצב ההסכמות ולא הפוך.
- הצעת מחיר חינםללא התחייבות מצדכם
- הצעה מפורטת בכתבכולל מה שאינו כלול
- טיפול מלא ברישוימול העירייה ופיקוד העורף
- בנייה לפי ת"י 4422לפי התכנית המאושרת
- ליווי מהנדס מבניםמהתכנון ועד המסירה
- בדיקות לפני מסירהכולל בדיקות המעבדה
רוצים לבדוק אם הבניין שלכם מתאים
השאירו פרטים ונחזור אליכם לבדיקת היתכנות ראשונית, לפני שמכנסים אסיפת דיירים.
עלות בניית ממ"ד בבית משותף
הטווח המקובל בשוק לתוספת ממ"ד לדירה קיימת בבניין הוא כ-150,000 עד 250,000 שקלים לדירה. הפער נובע ממספר הקומות, ממיקום הטור, מהצורך בחיזוק המבנה הקיים ומהגישה של מנוף וציוד לחזית.
יש כאן היגיון שכדאי להבין לפני האסיפה: חלק ניכר מהעלות אינו לכל דירה בנפרד. הפיגומים, המנוף, התכנון, הרישוי והליווי ההנדסי הם עלות אחת שמתחלקת בין הדירות המשתתפות. ככל שיותר דירות בטור מצטרפות, החלק של כל אחת קטן. זו הסיבה שכדאי לברר את מספר המצטרפים לפני שמבקשים הצעת מחיר.
תוספת ממ"ד ושווי הדירה
ממ"ד שנבנה כתוספת מגדיל את שטח הדירה בפועל ולכן משפיע על שוויה, בנוסף לערך המיגון עצמו. זה שיקול שראוי להעלות באסיפת הדיירים, כי הוא משנה את התמונה עבור בעלי דירות שמתלבטים אם להשתתף.
שאלות נפוצות
איזה רוב דיירים צריך כדי לבנות ממ"דים בבניין
רוב של 60 אחוז מבעלי הדירות בבניין כדי להגיש את הבקשה להיתר. בעבר נדרש רוב של 75 אחוז, שהיה קשה מאוד להשגה. בנוסף נדרשת הסכמה לשימוש ברכוש המשותף והסכמת הדיירים בטור שבו ייבנה המגדל.
מה קורה אם דייר אחד בטור מסרב
הטור הוא יחידה אחת, ולכן סירוב של דייר באמצע משנה את התכנון. לפעמים אפשר לבנות את הטור בלעדיו ולהשאיר את הדירה שלו בלי ממ"ד, ולפעמים זה אינו אפשרי הנדסית. זו אחת השאלות הראשונות שנבדקות בבדיקת ההיתכנות.
כמה זמן לוקח פרויקט כזה
בדרך כלל בין שמונה לשנים עשר חודשים. רוב הזמן אינו בנייה אלא השגת הסכמות, בדיקה הנדסית ורישוי. בהרצליה המסלול הייעודי לממ"דים מקצר את שלב הרישוי, כי בקשות לממ"ד מקבלות עדיפות בוועדה.
כמה זה עולה לכל דירה
הטווח בשוק הוא כ-150,000 עד 250,000 שקלים לדירה. חלק גדול מהעלות, כמו פיגומים, מנוף, תכנון ורישוי, מתחלק בין הדירות המשתתפות, ולכן ככל שיותר דירות בטור מצטרפות העלות לכל אחת יורדת.
האם אפשר לקבל אישור תוך 14 יום כמו בבית פרטי
לא. מסלול הפטור מהיתר והתשובה תוך 14 יום מפיקוד העורף חלים על בית צמוד קרקע ועל מבנה של עד שתי קומות. בבניין משותף נדרש הליך רישוי מלא מול הוועדה המקומית.
האם צריך לפנות את הדירות בזמן העבודה
לא. הדירות נשארות מאוכלסות. רוב העבודה מתבצעת מבחוץ עם פיגומים לאורך החזית, והחיבור לדירה עצמה הוא שלב קצר יחסית בסוף.
האם הבניין שלנו בכלל יכול לשאת ממ"דים
זה נבדק בתחילת התהליך על ידי מהנדס מבנים, שבוחן אם היסודות והשלד יכולים לשאת את התוספת ואם נדרש חיזוק. אנחנו מבצעים את הבדיקה הזו לפני התכנון ולא אחריו, כדי שלא תשלמו על תכנון לפרויקט שאינו אפשרי.
בדקנו לפני כמה שנים ולא הצלחנו, שווה לבדוק שוב
כן. הרוב הדרוש להגשה ירד מ-75 אחוז ל-60 אחוז, ובניינים רבים שנתקעו בעבר על ההסכמות עוברים היום את הרף. אם ההתנגדות הייתה הנדסית ולא מספרית, התשובה עשויה להישאר זהה.
לפרטים על כל סוגי המרחבים המוגנים שאנחנו בונים אפשר לחזור אל ממ"ד הרצליה.
אנחנו עובדים בהרצליה, כפר סבא ובסביבה.
פגישת ייעוץ לוועד הבית
נסביר את הרוב הדרוש, את שלבי הרישוי ואת טווחי העלות, כדי שתגיעו לאסיפת הדיירים עם נתונים ולא עם הערכות.