בניית ממ"ד בבית פרטי ובבניין משותף בהרצליה
בניית ממ"ד ומרחבים מוגנים בהרצליה ובאזור השרון
בונים ממ"ד בהרצליה ובסביבה, מהתכנון והרישוי ועד המסירה. הצעת מחיר חינם ומפורטת בכתב.
אנחנו בונים מרחבים מוגנים בהרצליה ובאזור השרון: ממ"ד בבית פרטי צמוד קרקע, ממ"ד בחצר או על עמודים, הפיכת חדר קיים למרחב מוגן, ומגדל ממ"דים בבניין משותף. העבודה כוללת את התכנון, את הטיפול ברישוי, את הבנייה עצמה ואת הבדיקות שנדרשות לפני המסירה.
מרחב מוגן דירתי תקני הוא לפחות 9 מטר מרובע נטו ולפחות 22.5 מטר מעוקב, לפי סעיף 151(ג) לחוק התכנון והבנייה וסעיף 197(א) לתקנות ההתגוננות האזרחית. כשאילוצים הנדסיים אינם מאפשרים את המידות האלה, פיקוד העורף רשאי לאשר ממ"ד מוקטן של 5 מטר מרובע לפחות ו-12.5 מטר מעוקב לפחות.
בבית צמוד קרקע ובמבנה של עד שתי קומות מעל פני הקרקע אין צורך בהיתר בנייה. הבקשה מוגשת במערכת הרישוי של פיקוד העורף, והתשובה מגיעה תוך 14 יום. בבניין גבוה יותר נדרש הליך רישוי מלא מול הוועדה המקומית, ובהרצליה הוא מתנהל במסלול ייעודי לממ"דים.
- הצעת מחיר חינם
- טיפול מלא ברישוי
- בנייה לפי ת"י 4422
- ליווי מהנדס מבנים
- עובדים בהרצליה והשרון
דרישות ממ"ד תקני
ממ"ד אינו חדר עם קירות עבים. הוא מערכת שנבדקת כיחידה אחת, וכל רכיב בה נמדד בנפרד לפני שמותר לאכלס את המבנה. זו הסיבה שעבודה שנראית גמורה יכולה להיתקע בשלב הבדיקות, ולכן אנחנו בונים לפי הדרישות האלה מהיום הראשון ולא מתקנים אותן בסוף.
- עובי הקירות, סוג הבטון והזיון, לפי התכנית המאושרת ולא לפי אומדן באתר
- דלת הדף וחלון הדף תקניים, כולל המשקופים והאטימות שלהם
- מערכת סינון אב"כ, שהתקנתה חובה בכל ממ"ד מאז תיקון לחוק שנכנס לתוקף בשנת 2010
- פתחי אוורור, אחד לכיוון פנים המבנה ואחד לכיוון חוץ
- אמצעי החשמל בממ"ד, שנבדקים בנפרד
- חמש בדיקות מעבדה שהממ"ד חייב לעבור לפני קבלת טופס 4
- התאמה מלאה לתכנית ההתגוננות האזרחית המקורית שאושרה, ולא לשינויים שנעשו תוך כדי
בדיקות מעבדה לפני טופס 4
בדיקת האטימות אינה פורמליות. היא בודקת את אופן הבנייה מול התכנית המאושרת, את המשקופים, את הדלת ואת החלון, ואת מסגרות הממ"ד. ממ"ד שנבנה יפה אבל בסטייה מהתכנית ייכשל בה, והתיקון בשלב הזה יקר בהרבה מאשר בזמן הבנייה.
מה אנחנו לא עושים
איננו מתחילים בנייה לפני שהאישור בידינו. יש מי שמציע להתחיל ולהסדיר במקביל, וזה מסתיים בממ"ד שאי אפשר לאשר. אנחנו נאמר לכם מראש כמה זמן ייקח הרישוי, גם כשהתשובה אינה נוחה.
- הצעת מחיר חינםללא התחייבות מצדכם
- הצעה מפורטת בכתבכולל מה שאינו כלול
- טיפול מלא ברישוימול העירייה ופיקוד העורף
- בנייה לפי ת"י 4422לפי התכנית המאושרת
- ליווי מהנדס מבניםמהתכנון ועד המסירה
- בדיקות לפני מסירהכולל בדיקות המעבדה
השירותים שלנו
כל שירות מפורט בעמוד נפרד, כולל מסלול הרישוי שלו, לוח הזמנים והעלות בשוק.
- ממ"ד בבניין משותףמגדל ממ"דים לכל הדירות בטור אחד. רוב של 60 אחוז, בדיקה הנדסית של המבנה והליך רישוי מלא.
- ממ"ד בחצר ועל עמודיםכשאין מקום להצמיד ממ"ד לקיר קיים. ממ"ד נפרד בחצר או ממ"ד מורם על עמודים, בלי לוותר על החניה.
- הפיכת חדר קיים לממ"דמתי אפשר להסב חדר קיים, מתי ההנדסה לא מאפשרת, ומה הפתרון המוכר כשאי אפשר.
סוגי ממ"ד שאנחנו בונים בהרצליה
לא לכל בית מתאים אותו פתרון. מה שקובע הוא סוג המבנה, השטח הפנוי סביבו, מספר הקומות ומה שמתירות זכויות הבנייה בחלקה. אלה האפשרויות הנפוצות בהרצליה ובשרון.
ממ"ד בבית פרטי צמוד קרקע
התוספת הנפוצה ביותר, ובדרך כלל גם הפשוטה ביותר מבחינת רישוי. בבית צמוד קרקע ובמבנה של עד שתי קומות הבקשה מוגשת ישירות לפיקוד העורף ואינה מחייבת היתר בנייה, כך שאפשר להתחיל תוך שבועות ולא תוך חודשים.
ממ"ד בחצר ועל עמודים
כשאין מקום להצמיד את הממ"ד לקיר קיים, אפשר לבנות אותו כיחידה נפרדת בחצר או להרים אותו על עמודים מעל שטח שכבר בנוי, למשל מעל חניה או מרפסת. הפתרון על עמודים מורכב יותר הנדסית, כי הוא מחייב לבדוק את יכולת הנשיאה של המבנה הקיים.
הפיכת חדר קיים לממ"ד
אפשרות שמתאימה כשיש חדר בגודל ובמיקום מתאימים, ורק אחרי בדיקה הנדסית. החדר מוקטן בפועל, כי הקירות מעובים ומזוינים מחדש ומותקנים בו דלת וחלון הדף ומערכת סינון. בניגוד למה שנהוג לחשוב, זה אינו בהכרח הפתרון הזול יותר, והוא אינו מוסיף שטח לבית.
ממ"ד בתוספת בנייה
כשממילא מתכננים הרחבה, זה העיתוי הזול ביותר להוסיף ממ"ד. החפירה, היסודות והחיבור לחשמל נעשים פעם אחת עבור שתי העבודות. בהרחבה של בית קיים הוספת ממ"ד היא לרוב תנאי לקבלת ההיתר לשאר העבודה.
מגדל ממ"דים בבניין משותף
בבניין מגורים הפתרון הוא בדרך כלל מגדל ממ"דים, כלומר ממ"ד לכל דירה זה מעל זה על אותה חזית. זו החלטה של כלל בעלי הדירות ולא של דייר בודד, והיא מחייבת הליך רישוי מלא מול הוועדה המקומית. העלות לדירה נמוכה יותר מאשר בממ"ד בודד.
בדיקת היתכנות לפני הכל
לפני כל הצעה אנחנו בודקים מה בכלל אפשר לבנות אצלכם: המרחק מקווי הבניין, השטח הפנוי, מצב המבנה הקיים ומה שמתירה התכנית החלה על החלקה. לפעמים התשובה היא שהפתרון שחשבתם עליו אינו אפשרי, ועדיף לדעת את זה לפני שמשלמים על תכנון.
אזורי השירות
הבסיס בהרצליה, ומשם אנחנו עובדים בשרון. לכל יישוב עמוד נפרד עם מסלול הרישוי הרלוונטי לו.
אישור לבניית ממ"ד בהרצליה
עיריית הרצליה הקימה מסלול ייעודי לממ"דים. בקשות להיתר לבניית ממ"ד מקבלות בו עדיפות על פני בקשות אחרות, נדונות בלוח זמנים מצומצם ובדרישות הנדסיות מצומצמות. זה משנה מהותית את משך ההמתנה בבניין משותף, שבו אין פטור מהיתר.
יש כאן פרט אחד שמפיל תיקים ושכדאי להכיר מראש: תיק המידע התכנוני תקף לשנתיים מיום הוצאתו, ובקשה להיתר שמוגשת בלי תיק מידע בתוקף אינה נקלטת כלל. מי שהוציא תיק מידע ולא הספיק להגיש בזמן מתחיל את התהליך מהתחלה.
פטור מהיתר לבית צמוד קרקע
כאן אין צורך בהיתר בנייה. הבקשה נערכת בידי עורך בקשה מוסמך, שהוא אדריכל, מהנדס או הנדסאי בנייה או אדריכלות, ומוגשת במערכת הרישוי של פיקוד העורף. התשובה, אישור או דחייה, נשלחת תוך 14 יום, ואפשר להתחיל לבנות מיד עם קבלת האישור.
אישור בתום הבנייה
תוך 45 יום ממועד סיום הבנייה יש להגיש את האישור הנדרש לפי התקנות. זה סעיף שנוטים לשכוח אחרי שהעבודה נגמרה והחדר כבר בשימוש, ואנחנו מטפלים בו כחלק מהעבודה ולא משאירים אותו לכם.
כמה עולה לבנות ממ"ד
בבית פרטי צמוד קרקע הטווח המקובל בשוק נע בין כ-90,000 ל-150,000 שקלים לממ"ד בגודל תקני. תוספת ממ"ד לדירה קיימת בבניין מורכבת יותר, והטווח בשוק גבוה יותר, כ-150,000 עד 250,000 שקלים. הפיכת חדר קיים למרחב מוגן אינה בהכרח זולה מהן, כי רוב הרכיבים היקרים זהים.
ההפרש בין הקצוות אינו שרירותי. הוא נובע מגישה לאתר, מהצורך בעבודה על עמודים או ביסוד חדש, ממצב המבנה הקיים ומהאם נדרש הליך רישוי מלא או שהעבודה פטורה מהיתר. אלה בדיוק הסעיפים שאנחנו מפרטים בהצעה, כדי שלא יתגלו באמצע.
מה כלול במחיר
תכנון ועריכת הבקשה, מדידה, ליווי מהנדס מבנים, דלת וחלון הדף, מערכת סינון אב"כ, עבודות חשמל, בדיקות המעבדה והאישורים בסיום. הצעה שאינה מפרטת את הסעיפים האלה בנפרד אינה באמת זולה יותר, היא רק פחות מפורטת.
תוספת ממ"ד ושווי הנכס
ממ"ד שנבנה כתוספת מגדיל את שטח הדירה בפועל, ולכן משפיע על שוויה. הפיכת חדר קיים אינה מוסיפה שטח, ולכן ההשפעה שלה על השווי קטנה יותר. זה שיקול אמיתי בבחירה בין שני הפתרונות, לצד המחיר.
עבודות מיגון נוספות
ממ"ד כמעט אף פעם אינו עבודה מבודדת. ברגע שנפתחת חפירה ליד הבית, שמגיע מהנדס מבנים ושנפתח תיק רישוי, יש עבודות נוספות שזול ונכון לבצע באותה הזדמנות במקום לחזור אליהן בעוד שנתיים.
תוספות בנייה
הרחבת חדר, סגירת מרפסת או הוספת קומה. בהרחבה של בית קיים הוספת ממ"ד היא לרוב ממילא תנאי לקבלת ההיתר, ולכן הגיוני לתכנן את שתי העבודות יחד. החפירה, היסודות, הפיגומים והחיבור לחשמל נעשים פעם אחת.
מרחב מוגן קומתי
בבניינים שבהם אי אפשר להצמיד ממ"ד לכל דירה, הפתרון הוא מרחב מוגן קומתי המשרת את כל הדירות שבקומה. זו עבודה של הבניין כולו ולא של דייר בודד, והיא מתנהלת מול הוועדה המקומית בהליך רישוי מלא.
חיזוק ושיקום קונסטרוקציה
מבנים ותיקים שבהם מתגלה בטון מתפורר או ברזל זיון חשוף בזמן העבודה. אי אפשר לעגן ממ"ד למבנה שאינו יציב, ולכן החיזוק קודם לבנייה. אנחנו נאמר לכם אם זה המצב אחרי הבדיקה בנכס, ונתמחר את זה בנפרד בהצעה.
שאלות נפוצות
כמה זמן לוקח לקבל אישור לבניית ממ"ד בהרצליה
בבית צמוד קרקע ובמבנה של עד שתי קומות אין צורך בהיתר בנייה, והתשובה מפיקוד העורף מגיעה תוך 14 יום מהגשת הבקשה במערכת הרישוי. בבניין משותף נדרש הליך רישוי מלא מול הוועדה המקומית, ובהרצליה הוא מתנהל במסלול ייעודי לממ"דים שבו הבקשות מקבלות עדיפות.
כמה עולה לבנות ממ"ד
בבית פרטי צמוד קרקע הטווח המקובל בשוק הוא כ-90,000 עד 150,000 שקלים. תוספת ממ"ד לדירה קיימת בבניין נעה בשוק סביב 150,000 עד 250,000 שקלים. המחיר המדויק נקבע אחרי בדיקה בנכס, כי הוא תלוי בגישה לאתר, ביסודות ובשאלה אם נדרש רישוי מלא.
מה הגודל המינימלי של ממ"ד
לפחות 9 מטר מרובע נטו, בלי הקירות, ולפחות 22.5 מטר מעוקב. כשאילוצים הנדסיים אינם מאפשרים את המידות האלה, פיקוד העורף רשאי לאשר ממ"ד מוקטן של 5 מטר מרובע לפחות ובנפח של 12.5 מטר מעוקב לפחות.
אפשר להפוך חדר קיים לממ"ד
כן, כשהחדר בגודל ובמיקום מתאימים. הקירות מעובים ומזוינים מחדש, ומותקנים דלת הדף, חלון הדף ומערכת סינון. שימו לב ששטח החדר קטן בפועל בגלל עיבוי הקירות, והפתרון אינו מוסיף שטח לבית.
האם חובה להתקין מערכת סינון
כן. חובת ההתקנה של מערכת סינון אב"כ בכל ממ"ד נקבעה בתיקון לחוק שנכנס לתוקף בשנת 2010. המערכת נבדקת יחד עם שאר רכיבי הממ"ד לפני קבלת טופס 4.
מה נבדק לפני שמאשרים את הממ"ד
עובי הקירות, סוג הבטון והזיון, אטימות הדלת והחלון והמשקופים, מערכת הסינון ואמצעי החשמל. הבדיקה משווה את מה שנבנה בפועל לתכנית ההתגוננות האזרחית שאושרה. לפני טופס 4 הממ"ד חייב לעבור חמש בדיקות מעבדה.
מי רשאי לבנות ממ"ד
העבודה מחייבת קבלן רשום וליווי של מהנדס מבנים, ואת הבקשה עורך אדריכל, מהנדס או הנדסאי בנייה או אדריכלות. את פרטי הרישוי והביטוח שלנו אנחנו מוסרים בכתב יחד עם ההצעה, ואנחנו ממליצים לבקש אותם מכל מי שמציע לכם לבצע את העבודה.
אפשר לבנות ממ"ד בדירה בבניין משותף
לא כדייר בודד. בבניין מגורים הפתרון הוא מגדל ממ"דים, כלומר ממ"ד לכל דירה זה מעל זה על אותה חזית, וזו החלטה של בעלי הדירות בבניין. היתרון הוא שהעלות לדירה נמוכה יותר מאשר בבניית ממ"ד בודד.
כמה זמן נמשכת הבנייה עצמה
הבנייה של ממ"ד בבית פרטי נמשכת בדרך כלל כמה שבועות, אבל לוח הזמנים הכולל נקבע ברובו בשלב הרישוי ובזמן ההמתנה לבדיקות. אנחנו נותנים לוח זמנים מלא בהצעה, כולל השלבים שאינם בשליטתנו.
מה צריך להכין לפני שפונים אליכם
אם יש בידכם תכניות של הבית או היתר בנייה קיים, זה מקצר את בדיקת ההיתכנות. אם אין, אין בעיה, אנחנו נאתר את המידע התכנוני על החלקה. חשוב לדעת אם מדובר בבית צמוד קרקע או בדירה בבניין, כי זה קובע את מסלול הרישוי.
באילו יישובים אתם עובדים
הרצליה היא הבסיס שלנו, ואנחנו עובדים גם ברמת השרון, בכפר סבא, ברעננה ובהוד השרון. אזור עבודה מוגדר מאפשר לנו להגיע לבדיקה מהר ולחזור בקלות בשלב הבדיקות והמסירה.
פגישת ייעוץ ללא התחייבות
נבדוק מה אפשר לבנות אצלכם, באיזה מסלול רישוי זה מתנהל וכמה זמן הוא לוקח. בסוף התהליך תקבלו הצעת מחיר חינם ומפורטת בכתב.